Контактный телефон

 

+7 (495) 620-46-11

logo0

arenda17 264x165 ru

230х230-22-23-мая

 

 

Москва опустилась на 5 место в мире по стоимости аренды офисных площадей

Компания Colliers International подготовила отчет о рынке офисной недвижимости в мире28 сентября 2009, Москва
 – Colliers International, международная консалтинговая компания в области коммерческой недвижимости подготовила отчет о мировом рынке офисных помещений за первое полугодие 2009 года. Несмотря на отдельные признаки начавшегося смягчения мирового экономического кризиса, офисные рынки по всему миру вновь продемонстрировали ухудшение по сравнению с началом 2009 года. Наиболее напряженная ситуация наблюдается в США, Японии и большинстве стран Центральной и Восточной Европы. Год назад замедление активности на рынке аренды отмечалось только в основных финансовых центрах, а за последние 12 месяцев эта проблема затронула почти все страны и континенты. Во всех регионах вновь отмечен рост уровня вакантных помещений и снижение ставок аренды. В отдельных городах эти изменения были особенно резкими. Одновременно с ухудшением ситуации на рынке аренды продажи офисных помещений существенно сократились – в большинстве регионов объем продаж в первом полугодии 2009 года был значительно ниже уровня первой половины 2008 года. Во второй половине 2009 года ожидается дальнейшее ухудшение базовых показателей, при этом вероятность восстановления рынка до начала 2010 года оценивается как низкая.

Европа, Ближний Восток и Африка (регион EMEA)

В условиях продолжающегося экономического кризиса в регионе и низком спросе на офисные помещения средняя доля вакантных помещений в странах Европы, Ближнего Востока и Африки выросла до 11,4% по состоянию на середину 2009 года. Таким образом, в первом полугодии рост доли вакантных помещений составил более 2,5%, при этом уровень вакантных площадей в регионе стал рекордным с 2004 года. Рост доли вакантных площадей был зафиксирован во всех странах региона, но особенно сильно вырос в странах Прибалтики, России, Ирландии, Румынии, Турции, Украине, ОАЭ и Великобритании. В восьми городах региона уровень вакантных площадей достиг 20%, тогда как полгода назад он нигде не превышал 15%. При росте уровня вакантных площадей в первом полугодии 2009 г. ставки аренды в офисных помещениях класса А упали еще на 4,5% после снижения на 6% во второй половине 2008 г. Наиболее сильно ставки упали в странах Восточной Европы и Ближнего Востока. За некоторыми исключениями ситуация в Западной Европе в первом полугодии была несколько лучше, ставки аренды в Бельгии, Франции, Германии, Нидерландах, Швейцарии, Великобритании и странах Скандинавии снизились незначительно. Из-за резкого снижения ставок в Дубаи и Москве (и укрепления позиций фунта стерлингов) Лондон вновь стал самым дорогим городом в регионе с точки зрения аренды офисной недвижимости. Средняя ставка аренды на помещения класса А в Вест-Энде составляет 1350$/кв. м в год. Кроме Лондона в пятерку лидеров региона EMEA вошли Москва (969$/кв. м в год), Париж (877$/кв. м в год), Дубаи (815$/кв. м в год) и Дублин (800$/кв. м в год).

Объем незавершенного офисного строительства снизился с конца 2008 г. на 8%, годовое снижение составило 23%, что говорит о том, что процесс девелопмента значительно замедлился. При этом Москва занимает первое место в мире по объему незавершенного строительства. По состоянию на июнь 2009 года объем площадей, находящихся в стадии строительства составлял 3,8 млн кв. м.

Тем не менее, уровень вакантных помещений продолжит расти во второй половине 2009 г., при этом ожидается, что ставки аренды снизятся на половине рынков, охваченных исследованием Colliers International. Текущая рыночная ситуация побуждает многих арендаторов пересматривать арендные условия в сторону более благоприятных и/или же переезжать на рынки / в объекты, которые ранее считались слишком дорогими. Резко увеличилось количество мер по поощрению арендаторов – все чаще удлиняются арендные каникулы (до нескольких лет по отдельным долгосрочным контрактам), снижается или упраздняется плата за эксплуатацию, предлагается бесплатная отделка помещений.

Азиатско-Тихоокеанский регион

Показатели Азиатско-Тихоокеанского региона продемонстрировали падение по итогам первой половины года: уровень вакантных помещений увеличился на 278 базисных пунктов и составил 11,4%. Это увеличение стало дополнением к росту уровня вакантных площадей, зафиксированному во второй половине 2008 г. и возвратило уровень вакантных помещений в регионе к показателям 2005 года. Резкое увеличение уровня вакантных помещений в первой половине этого года наблюдалось во всех крупных городах региона. Наиболее значительный рост был зафиксирован в Шанхае, Перте и Брисбене – уровень вакантных помещений в этих городах поднялся более чем на 750 базисных пунктов по сравнению с началом года. Наиболее высокий уровень вакантных площадей в регионе наблюдался в Гуанчжоу – 24,4%, следом за ним идут Мадрас и Пекин – 22,5% и 19,2% соответственно. Наименьший уровень вакантных площадей в регионе был отмечен в Сеуле – всего 3,1%. Ставки аренды на офисные помещения снизились по всему региону за исключением нескольких городов. В первом полугодии 2009 г. ставки аренды сократились в среднем на 11,8%. Значительный спад наблюдался во всех индийских городах, а также в Сингапуре, Гонконге, Пекине, Тайбэе, Токио и большинстве городов Австралии. Азиатско-Тихоокеанский регион по-прежнему характеризуется высоким уровнем строительства офисных помещений: в частности, в Пекине, Гуанчжоу, Шанхае и Сингапуре объем незавершенного строительства в настоящее время составляет около 1 млн кв. м в каждом городе. В совокупности объем незавершенного строительства в этих четырех городах равняется 8 млн кв. м. Что касается спроса, то в то время как в Китае, Индии и Индонезии по-прежнему наблюдаются положительные темпы роста, в Гонконге, Японии, Новой Зеландии, Малайзии, Южной Корее, Сингапуре и Тайване ожидается сокращение экономики по итогам 2009 г. По уровню арендных затрат (средняя арендная плата за помещения класса А) Гонконг занял первое место в регионе и в мире – арендная ставка составила 1485 $/кв. м в год. Второе место в регионе занимает Токио (3-е место в мире) – 1093$/кв. м в год.

США, Канада

На американском офисном рынке в первом полугодии 2009 г. экономическая обстановка ухудшалась. Общий уровень вакантных помещений вырос почти на 1,5% и составил в среднем 15,5%. Арендные ставки отражают общие экономические проблемы. В деловых центрах городов они упали на 10,3%, а в пригородах снижение было менее выраженным и составило 2,6%. Что касается перспектив на будущее, можно не сомневаться, что базовые показатели рынка офисной недвижимости продолжат ухудшаться по мере ввода новых объектов и отсутствия роста спроса на офисы в 2009–2010 гг. Сокращение рабочих мест продолжается, а компании все еще стремятся избавиться от всех избыточных площадей, что особенно негативно сказывается на условиях аренды. Проблемы наблюдаются во всех секторах экономики за исключением образования, медицинского обслуживания и государственных услуг. Тем не менее имеются определенные признаки улучшения в отдельных сферах, включая финансы, что дает надежду на некоторую стабилизацию офисного рынка в начале-середине 2010 г., хотя уровень рисков по-прежнему велик. Ситуация на канадском рынке также значительно ухудшилась в первой половине 2009 г., хотя и не так сильно как в США. С учетом ввода новых офисных объектов уровень вакантных площадей вырос. На фоне крайне ослабленной мировой экономики канадский офисный рынок продолжает демонстрировать удивительную стойкость. Тем не менее, как и в США, происходит значительное сокращение рабочих мест, но все больше признаков указывает на то, что дно кризиса пройдено. Самые высокие ставки аренды в регионе были зафиксированы на Манхэттене (Нью-Йорк), где средняя ставка аренды в классе А составляла 750$/кв. м в год, хотя это на 15,2% ниже по сравнению с концом прошлого года.

Латинская Америка

Уже второе полугодие подряд доля вакантных помещений растет в большинстве городов латиноамериканского региона. После пяти лет снижения уровень вакантных помещений в регионе вырос на 116 базисных пунктов во второй половине 2008 г. и еще на 176 базисных пунктов – в первой половине 2009 г. Тем не менее средний уровень вакантных помещений в регионе остался очень низким и составил всего 4,5%, при этом Рио-де-Жанейро и Лима могли похвастаться уровнем вакантных помещений ниже 3%. Изменения в ставках аренды были менее однородными – так, в Сантьяго и Боготе они выросли, тогда как в остальных городах региона остались на прежнем уровне или понизились. Основные проекты офисного строительства по-прежнему сосредоточены в Боготе, Мехико и Сан-Паулу – в данный момент там строится 2,4 млн кв. м офисных площадей. Таким образом, объем незавершенного строительства снизился в этих трех городах на 6,7% по сравнению с концом 2008 г. Рио-де-Жанейро стал самым дорогим офисным рынком региона – средняя ставка аренды на офисы класса А составила здесь 862$/кв. м в год (седьмое место в мировом рейтинге).

Инвестиционные продажи

Объем инвестиционных продаж продолжил снижаться в первом полугодии 2009 г. и составил $36,2 млрд, что на 69% ниже уровня прошлого года и на $233 млрд А ниже максимального уровня, зафиксированного в первой половине 2007 г. Основное снижение цен зафиксировано в Северной и Южной Америке –83%, за которыми следуют страны Европы, Ближнего Востока и Африки, где снижение составило 64%, и Азиатско-Тихоокеанский регион - 59%. Цены снижались по мере того, как ставки капитализации и доходность росли во всех регионах мира. Ставки капитализации в странах Европы, Ближнего Востока и Африки выросли на 114 базисных пунктов, в странах Северной и Южной Америки – на 47 базисных пунктов, а в странах Азиатско-Тихоокеанского региона – всего лишь на 28 базисных пунктов. Продолжающийся отток заемного капитала в сочетании с замедлением развития мировой экономики стал серьезным препятствием для инвестиционных продаж – инвесторы отказываются от своих планов, а кредитные учреждения ужесточают требования к платежеспособности клиентов. Особенно снизился объем зарубежных инвестиций – большинство инвесторов сосредоточили свою деятельность на внутренних рынках по мере возникновения новых возможностей в их собственных странах. Тем не менее мы не ожидаем, что эта тенденция сохранится, так как все большее число международных инвестиционных фондов готовится к запуску фондов стрессовых активов в сфере недвижимости в ближайшие месяцы.

Токио сохранило свои позиции на вершине рейтинга рынков капитала, Япония стала самой активной страной по количеству сделок. Лондон остался на втором месте, а Великобритания заняла второе место. США опустились со второго на третье место по объему продаж офисной недвижимости.

Манхэттен опустился на пятое место, тогда как Париж поднялся на третье. Также в пятерку лидеров вошел Сеул, занявший четвертое место. Москва занимает шестое место в рейтинге городов по объему инвестиционных продаж офисной недвижимости. Всего лишь шесть сделок с объектами недвижимости превысили отметку в $500 млн в первой половине 2009 г.

Одновременно с замедлением развития мировой экономики и переоценкой задолженности на многих рынках был зафиксировано повышение ставок капитализации и доходности. Особенно тяжелый удар в первом полугодии испытали мировые финансовые центры. Так, в центральном районе Нью-Йорка была зафиксирована тенденция к росту ставок капитализации. В середине года ставки капитализации в центре Манхэттена достигали в среднем 7%, тогда как в конце 2008 г. они составляли 5,5%. Ставки капитализации также выросли в Риме, Милане, Праге и Варшаве – на 50 базисных пунктов. В Азиатско-Тихоокеанском регионе рост ставок капитализации был зафиксирован в Токио, где они поднялись на 50 базисных пунктов, достигнув в среднем 4,6%. Для сравнения отметим, что в Сингапуре ставки капитализации упали на 150 базисных пунктов, а в Гонконге – на 74. В Канаде ставки капитализации в Торонто выросли на 40 базисных пунктов и составили 7%. На фоне продолжающейся переоценки недвижимости по всему миру ожидается, что ставки капитализации будут расти и дальше при ослаблении базовых показателей и сохраняющейся уязвимости кредитных рынков.

О Colliers International

Colliers International – ведущая международная консалтинговая компания, предоставляющая услуги в области коммерческой недвижимости. Сегодня компания Colliers International насчитывает свыше 11 000 сотрудников, работающих в 293 офисах в 61 стране мира, в том числе на территории СНГ и стран Балтии.

С открытием в 1994 г. офиса в Москве Colliers International стала одной из ведущих компаний на российском рынке недвижимости. В 1995 г. компания Colliers International открыла офис в Санкт-Петербурге, в 1996 - в Киеве, в 2004 – в Риге, в 2005 – в Вильнюсе, в 2006 – в Таллинне, в 2007 – в Минске.

Colliers International сотрудничает с международными и российскими компаниями, оказывая консультационные услуги при аренде и продаже офисных, торговых и складских помещений, консультационные услуги в области гостиничной недвижимости, услуги по оценке и управлению объектами недвижимости, анализ инвестиционных проектов и многое другое.

Colliers International является членом Американской Торговой Палаты и Международного Совета Торговых Центров (ISCS, РСТЦ). 

Более подробная информация о компании: 
www.colliers.ru, www.colliers.com


За дополнительной информацией, пожалуйста, обращайтесь:

Анна Орлова, PR директор
Департамент по маркетингу и PR
Colliers International
Tel: 
            (495) 258 5151      
Email: 
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

banner opr1

RCSC banner 300x300 ver2 1

Официальный спонсор РСТЦ

 

patero

   230x230-RCSC-jobs