Контактный телефон

 

+7 (495) 620-46-11

logo0

230х230-22-23-мая

 

 

Войцеховский О. В. copy

Весьма существенно и быстро изменяются условия налогообложения имущества юридических лиц по отношению к торговым и офисным центрам (закон "О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации"). Профессиональное сообщество определило тему налоговых изменений как наиболее существенную на данный момент. В связи с этим журнал "Молл" обратился к Олегу Войцеховскому, Управляющему директору Российского Совета Торговых Центров, с просьбой ответить на ряд вопросов.

Олег Викторович, мы видим, что в обсуждении новых принципов налогообложения объектов коммерческой недвижимости выделяется несколько аспектов. Первый из них – методологический.

Да, мы все понимаем, что любые изменения должны иметь однозначно определённую понятийную и расчётную базу. С тем, чтобы не пришлось постоянно вводить поправки либо массово решать вопросы в индивидуальном порядке.

А в чём сейчас выражается неопределённость?

Неопределённость начинается уже с самого подхода к определению кадастровой стоимости. Пока мы видим, что оценки для похожих объектов коммерческой недвижимости, подпадающих под действие новой законодательной инициативы, принципиально различаются. Так, по открытым данным, имеющимся в публичных кадастровых картах:

ТРЦ "Атриум", расположенный возле Курского вокзала, имеет площадь 98 746 кв метров и кадастровую стоимость 28 701 391 829 рублей, т.е. 290 658 рублей за 1 кв метр.

ТРЦ "Европейский", расположенный возле Киевского вокзала, имеет площадь 180 022 кв метров и кадастровую стоимость 38 050 728 816 рублей, т.е. 211 367 рублей за 1 кв метр.

Разница в оценке стоимости 1 кв. метра двух схожих объектов составила 40 процентов.

ТРЦ "Метрополис", один из самых успешных в Москве торговых центров, имеет площадь 155 565 кв метров и кадастровую стоимость 17 870 905 600 рублей (данные из публичной кадастровой карты), т.е. 114 877 рублей за 1 кв метр.

После добавления третьего объекта в "список сравнения" разница в цене 1 кв метра составила уже 150%, или в 2,5 раза.

Очевидно, что данный момент не был столь важным, пока кадастровая стоимость не оказалась таким непосредственным образом задействована в расчёте реальной экономики бизнеса. Теперь это весьма существенный параметр, и к его определению вряд ли применим "массовый подход", как это часто сейчас формулируется.

Как можно обоснованно подойти к расчётам кадастровой стоимости?

По своей экономической сущности кадастровая стоимость объекта максимально приближается к рыночной. А для определения рыночной стоимости применяются три подхода: затратный, сравнительный или доходный.

Затратный метод применяется в крайне редких случаях, когда отсутствует информация о сделках со сравнимыми объектами и нет возможности применить другие методы оценки стоимости. Так, из приведённого ранее списка только по ТРЦ "Метрополис" была проведена сделка купли-продажи. Однако в целом по рынку прецедентов продажи торговых и бизнес-центров вполне достаточно для реализации сравнительного подхода.

Как доходный, так и сравнительный метод основываются на реальной рыночной среде, в которой функционирует объект и по своей сути дают близкую стоимость оцениваемого объекта и всех однотипных с ним объектов.

Отмечу, что по близкой тематике (в области объективного подхода к кадастровой стоимости земельных участков под коммерческую недвижимость) в России имеется интересный опыт. Так, в Екатеринбурге в 2012 году была осуществлена оценка нескольких участков под ТРЦ. Существенное внимание со стороны Администрации города было уделено тому, чтобы не допустить необоснованного занижения стоимости. Тем не менее, в ряде случаев кадастровая оценка существенно скорректирована в сторону уменьшения.

На этом вопросы к методологии заканчиваются?

Не совсем. Есть ещё вопрос, какие площади учитывать, а какие – нет?

Торгово-развлекательные центры предоставляют десятки тысяч парковочных мест в Москве и других городах. Значительная их часть – бесплатные. Занимая до 40-50% общей площади всего здания, они не используются для извлечения прибыли самим торговым центром или его арендаторами и фактически являются элементами городской инфраструктуры. Естественно, что девелоперы не готовы платить налог в районе 100 долларов за квадратный метр бесплатно используемых парковок. Получается, что при включении площадей подземных парковок в кадастровую стоимость всего здания ТРЦ по той же цене, что и коммерческие площади, девелоперам становится однозначно не выгодно строить в составе торгово-развлекательных центров подземные парковки.

Кроме парковок, в торгово-развлекательных центрах имеются ещё и общие площади, на которых не располагается арендный бизнес. Эти площади предназначены для удобного перемещения покупателей между магазинами, размещения зон отдыха и т.д. И они занимают порядка трети всего ТРЦ (если не считать парковки).

Что можно предложить в качестве объективного решения?

Как мы уже говорили, максимальное приближение кадастровой стоимости к рыночной – основной объективный способ. Что касается конкретно расчётов объёма площадей «рыночного характера» в ТРЦ, всё необходимое давно имеется. Существует понятие «Общая арендная площадь» (синоним «Общей коммерческой площади»), и эта величина для каждого торгово-развлекательного центра выверена до долей квадратного метра. Можно подумать, как именно учесть соотношение между общей площадью здания и общей коммерческой площадью в приложении к обсуждаемым вопросам.

Методология, конечно, важна, но давайте рассмотрим инвестиционные моменты. Как предполагаемые налоговые изменения отразятся на привлекательности вложений в коммерческую недвижимость?

Ну, инвесторы относятся не очень-то хорошо к любым изменениям, снижающим прибыльность, и всем это понятно. Что касается специфики именно данного случая, есть ряд моментов, по которым он является в каком-то смысле более сложным для восприятия и адаптации.

И что же это за специфика?

Главным образом, быстрота принятия и введения новых условий. Бизнес сегодня планирует на несколько лет вперёд; особенно важно иметь понимание трендов для объектов, которые ещё не вернули первоначальных вложений. И если уже окупившиеся, раскрученные торгово-развлекательные центры менее проблемно переживут изменения (хотя, разумеется, на них это скажется очень заметно), то у только что построенных могут возникнуть трудности с возвратом инвестиций либо кредитов. Мы исходим из того, что текущая рыночная ситуация в Москве и в России в целом характеризуется переходом к реальной конкуренции между ТРЦ, замедлением роста продаж у арендаторов, снижением темпов развития сетей и т.д. Срок выхода торговых центров на плановую доходность под влиянием данных факторов постоянно увеличивается. Благодаря тем же факторам в разумной, или даже "справедливой" пропорции переложить часть возросших затрат на арендаторов и конечных покупателей уже не получится. Обращение к инвесторам и кредиторам за пересмотром условий финансирования тоже не всегда является рабочим вариантом: в 2008 году мы увидели, что они принимают на себя новые реалии своих должников крайне неохотно, предпочитая придерживаться первоначальных бизнес-планов. И в первую очередь это касается сроков возврата инвестиций.

Для инвестора крайне важно, чтобы "его" ТРЦ стоил в кадастре сопоставимо с подобными по размеру, расположению и концепции (о чём мы уже говорили), чтобы построить качественный экономический прогноз на годы вперёд. Оценить, стоит ли реализовывать тот или иной проект.

В ряде регионов прибыльность торговых центров и сейчас под вопросом, хотя они, бесспорно, играют огромную роль в общественной жизни; здесь изменение условий налогообложения может привести к отказам от новых, более удобных и качественных проектов в пользу устаревших концепций по типу крытых рынков. Данный момент выходит из поля обсуждений "чистой экономики", но очень важен для поддержания имиджа и привлекательности наших городов.

По-моему, полезным будет ввести временную дифференциацию по налогам на имущество для ТРЦ, которые начаты заблаговременно и до даты введения изменений ещё не вернули первоначальные инвестиции.

Давайте суммируем, что, с Вашей точки зрения, стоит учесть на практике при введении столь широко обсуждаемых изменений в налоговое законодательство?

Давайте. Итак, если говорить кратко, напрашивается следующая логическая цепочка:

- обеспечить понятность и объективность процедуры расчёта кадастровой стоимости объектов коммерческой недвижимости, согласовав данную процедуру со всеми заинтересованными сторонами, включая участников рынка;

- осуществить перерасчёт кадастровой стоимости объектов, используя согласованную процедуру;

- предоставить льготы (отсрочки) по налогу на имущество торгово-развлекательным и офисным центрам, которые к дате введения изменений не вернули первоначальные инвестиции или кредиты;

- ввести Закон в действие.

- применять новое законодательство на практике.

Инвесторы уделяют первостепенное внимание понятности и предсказуемости условий работы на рынке. Уверен, что благодаря изложенному подходу к введению новых налоговых реалий интерес к вложениям в коммерческую недвижимость России будет сохранён.

Продолжение материала читайте в декабрьском номере журнала "МОЛЛ"

banner opr1

RCSC banner 300x300 ver2 1

Официальный спонсор РСТЦ

 

patero

   230x230-RCSC-jobs

 

malltech